Je vous en parle maintenant depuis quelques mois, j’ai acheté un appartement sur plan. C’est un projet qui comme vous pouvez vous en douter m’a particulièrement réjouit mais parfois la limite entre bonheur et galère n’est pas très loin…
 

 

C’est quoi la vente en VEFA ?


 
VEFA = vente en état futur d’achèvement, ce qui signifie que vous achetez votre bien immobilier en général sur plan mais surtout que la construction n’est pas encore terminé.
 

VEFA ou vente normale : quelles différences ?

 
Plusieurs différences significatives :
 
- Qui dit VEFA dit toujours livraison de l’appartement sous quelques mois voir année(s) (dans mon cas presque 2 ans d’attente). Lors d’une vente immobilière classique, vos clefs vous sont remises lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
 
- Lors d’une vente en VEFA, vous pouvez commencer à payer votre crédit immédiatement ou en différé. Pour un paiement en différé, les mensualités commenceront seulement à la livraison de l’appartement mais des frais intercalaires et les assurances de votre crédit seront à payer pendant la période entre les premiers déblocages de fonds et la livraison.
 
- Lors d’une vente classique, vous payez en une fois avec pour seul frais, les frais de notaire. Pour une vente en VEFA plusieurs appels de fond vous serons demandés en fonction de l’avancement des travaux de votre bien. Ce qui induit beaucoup d’échange avec votre banque et le promoteur immobilier pendant cette période.
 
- Côté avantages, la vente en VEFA implique également un appartement neuf avec des garanties (2ans pour l’intérieur de l’appartement, 10 ans pour l’extérieur et garantie d’isolation) mais aussi une exonération de taxe foncière pendant 2ans, la possibilité de bénéficier du prêt à taux 0 ou encore d’avoir un appartement bien isolé (grâce aux normes BBC) ce qui n’est pas toujours le cas dans des biens anciens.
 

Bref, la vente en VEFA conduit à un achat plus « compliqué » qu’un achat classique. Il faut donc bien être conscient de tous ces détails avant de se lancer !
D’ailleurs en parlant de complications, il y a des pièges/arnaques ou encore choses à savoir lorsqu’on achète en VEFA, voici donc quelques conseils pour éviter les déceptions après achat.
 

  •  Lire ton acte de vente attentivement tu feras !

Ce conseil peut paraître bateau car tout contrat signé doit être lu dans le détail. Néanmoins, quand vous apercevrez la masse de documents que l’on vous envoie suite à la réservation de votre bien, vous prendrez vite l’habitude de lire en transversale. Grossière erreur.
En effet, si vous ne suivez pas ce conseil vous pourriez, par exemple, apprendre que même après la signature chez le notaire, la hausse de la TVA peut être répercutée sur le prix final de votre appartement et mine de rien quand vous n’aviez pas prévu cette éventualité ça peut surprendre.

     

  • Des modifications du plan, tu n’entreprendras pas

Si vous pensiez en achetant un bien neuf sur plan que cela vous permettrez d’avoir l’appartement de vos rêves avec les prises à l’endroit exact où elles devraient être, le parquet ou le carrelage parfait sans moquette etc.
 
Que nenni ! Arrêtez de rêver. Oui le commercial vous vendra l’achat en VEFA comme un achat personnalisable où l’on peut tout faire… Mais le changement a un prix qui gonflera votre budget à vue d’œil. Vous voulez du parquet à la place de ce tissu immonde appelé moquette installée d’office dans les chambres ? Pour 25m², comptez 3 500€. Déplacer 2 prises (TV et/ou électrique) ? C’est possible pour la modique somme de 475€ (ces données ne sont pas données au hasard, ce sont les prix des devis que l’on m’a fourni pour mes demandes de modification). Il faut également savoir que même pour une infime modification, il faudra ouvrir un dossier de « modification » qui vous en coutera 300 € ! Bref, vous l’aurez compris la « personnalisation » coûte très chères quand vous souhaitez passer par le promoteur. A ce prix-là, croyez-moi, on se transforme vite en Valérie Damidot et on fait toutes les modifications soi-même !

     

  • A des retards, il faudra t’attendre
  •  

Lors de la signature chez le notaire, le promoteur donne une date de livraison (approximative) pour ma part 1er trimestre 2015. Néanmoins, il est bon de savoir que chaque goutte de pluie ou flocon de neige qui tombera sur le sol aux alentours du chantier permettront au constructeur de reculer la date de livraison. Alors certes, s’il dépasse la date butoir vous pouvez vous plaindre et demander à être remboursé des frais intercalaires par exemple. Mais quand vous attendez déjà votre appartement depuis plus d’un an et demi, je peux vous dire que la patience commence à s’évaporer.
Malheureusement peu de chantiers ne subissent pas de retard dans le neuf !

     

  • Malfaçons, vue ou encore voisinage, tu ne pourras pas t’attendre

  •  

Lors d’un achat neuf sur plan, il y a beaucoup de variables et d’inconnus… En effet, il est difficile de vraiment se projeter et de savoir si toutes les finitions seront parfaites, quelle vue vous aurait de votre terrasse (dans mon cas je viens de voir qu’il avait installé les containers à poubelles à quelques mètres de ma terrasse par exemple), et bien sûr vous ne connaîtrez vos nouveaux voisins qu’à l’emménagement… Il faut donc y penser avant d’acheter en VEFA, attendez vous à avoir quelques surprises à la livraison !

 

Comme vous vous en doutez n’importe quel achat demande réflexion, mais l’achat en VEFA est loin d’être l’achat qui comporte le plus d’avantages, tout dépend de ce que vous souhaitez. Il faut le savoir, se renseigner et prendre son temps afin d’examiner les pour et les contres de ce type de projets.
 
J’espère que ces quelques conseils vous feront réfléchir, n’hésitez pas à parler de vos projets ou à me poser des questions, je serais ravie d’en discuter.
 

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ABOUT THE AUTHOR

Mamzell-plume

Avant tout webmarketeuse, fan de nouvelles technologies et du web en général ! A mes heures perdues geekette, gameuse, mais aussi chieuse 2.0 et salsa addict...

    COMMENTS (24)

  1. skik2009@live.fr

    ()

    bonjour,

    j’ai acheté ne VEFA, et réceptionne le bien ces jours ci . je suis d’accord , pas évident de se projeter..je pense déjà a revendre (pour causse d’un futur membre de la famille), mais là aussi il y des contraintes.. mon financement se compose d’un PTZ+, d’un prêt bancaire et du 1% patronal ..pourrais je louer , vendre ,échanger et dans quelle conditions?? merci à vous

    Répondre

    • Mamzell-plume

      ()

      Bonjour, Effectivement la Revente après un achat en VEFA n’est pas non plus des plus simples car en ayant un prêt composé du PTZ vous ne pouvez pas louer votre bien… car celui doit rester votre domicile principal. Néanmoins si vous le pouvez il vous faudra racheter votre PTZ, si vous voulez le louer ou carrément le revendre. J’ai moi aussi un prêt composé de 3 crédits différents et c’est loin d’être facile à gérer. Par contre, avec une revente aussi rapide, vous risquez d’être perdant (financièrement parlant).

      Répondre

    • romain

      ()

      Faite bien attention il peut y avoir dans certain cas un marge de 5% sur la superficie exemple : 100 M2 peuvent devenir 95 M2 le jour de la livraison.
      Pour éviter cela vous pouvez demander de réduire les 5% en 3% ou demander une surface sec sans la marge des 5% mais le promoteur acceptera uniquement sur les appartement en dernier étage car sur les autres il préférera ce couvrir.

      Répondre

  2. Pingback: Acheter à deux après un an de relation (ou moins) : je l'ai fait et je ne regrette pas ! | Mamzell-Plume

  3. lamar

    ()

    Bonjour, j’ai acheté en VEFA et la livraison est prévue pour décembre 2014. Cependant la cuisine n’est pas vraiment à mon gout et je souhaite la modifier (ouverture d’une cloison et fermeture d’une autre) dès la livraison.
    Comme vous, je n’ai pas souhaité faire faire les modifications par le promoteur. Mais je me demande si celà ne présente pas des risques par rapport aux garanties du parfait achèvement et biennale. En gros, si je constate des vices dans une autre pièce que la cuisine, le promoteur pourra – t’il opposer le fait que j’ai fait des travaux ?

    Cordialement

    Répondre

  4. Fouda

    ()

    Bonjour,

    Nous avons acheté avec mon époux un appartement en vefa dans le 94. Nous venons tout juste d’emménager et nous souhaitons déjà partir d’ici et revenir à la location.

    Nous avons un ptz+ et un crédit immobilier
    Nous ne savons plus quoi faire ? Pourriez-vous m’aider à y voir plus clair ?
    Si nous revendons combien d’argent allons nous perdre ?

    Je vous remercie pour votre réponse
    Founda

    Répondre

  5. Carlos

    ()

    Bonjour,

    Tout d’abord, je vous remercie pour toutes ces informations.
    Je tiens ensuite à vous faire part de ce qui m’est arrivé auprès de mon promoteur:
    J’ai acheté un appartement en VEFA en décembre 2013. La livraison aurait dû avoir lieu au plus tard le 30 septembre 2014. Cependant, il y a eu du retard comme dans la plupart des cas. J’ai reçu un courrier en lettre recommandée pour une livraison le 19 décembre, j’ai donc posé une journée exprès.
    J’arrive sur place et je constate que l’immeuble est encore en chantier. Devant l’immeuble, on remarque qu’il n’y pas encore les séparations des balcons entre voisins.
    Quant à mon appartement, il manque pleins de choses:
    Il manque l’étanchéité sur le balcon, l’appartement est sale je n’ai donc pas pu voir tous les défauts. La douche ne disposait que de 2 trous dans la faïence pour la robinetterie… Pleins de défauts sur la peinture, elle est donc entièrement à refaire. Meuble cuisine qui n’est pas complètement installé.

    Le promoteur m’a expliqué que le document que j’ai reçu pour la livraison était caduc et que j’avais le choix: Soit je récupérai l’appartement en l’état, je notais toutes les réserves et ils disposaient d’un mois pour les lever.
    Soit je ne récupérai pas les clés et je ne donne pas le chèque de banque correspondant aux 5%.

    J’ai opté pour le second choix et n’ai rien signé. Le promoteur m’a affirmé que la « vraie livraison » aurait lieu en janvier. Ils ont noté tout ce qui n’allait pas et feront en sorte de tout modifier pour la livraison.

    Je ne sais pas trop quoi penser de tout ça.

    Merci à vous.
    Carlos

    Répondre

  6. Lola

    ()

    Bonjour,

    Pour ma part livraison mon appartement en septembre 2015… enfin, en théorie. Vu que je paie déjà mon crédit, je risque de vivre des mois un peu durs à cumuler loyer + crédit.

    Attention pour la Nouvelle-Calédonie et Tahiti, nous la garantie décennale n’est pas obligatoire. Ma notaire a été rigoureuse et m’a tout bien expliqué, mais je n’en savais rien en achetant, heureusement que mon promoteur l’avait souscrite !

    J’appréhende moyennement pour la livraison même s’il y a bien une part de risque. C’est un placement immobilier pour moi, ce qui fait sa valeur, c’est sa surface, sa localisation et des « + » (nombre de places de parking, piscine etc.). A Tahiti, nous avons un immeuble en très mauvais état qui se vend/loue à prix d’or (1 600€ le F3) car il a réputation d’être de standing et des gens aisés y vivent malgré les infiltrations d’eau terribles et l’état délabré des couloirs et ascenseurs ! Si jamais mes voisins sont bruyants… je le loue, et ça remboursera mon crédit. Libre à moi de vivre où je veux.

    Par contre, je n’envisage pas de le revendre avant d’avoir payé mon crédit dans 20 ans. C’est toujours plus avantageux de le garder et d’emprunter de nouveau pour une maison avec mon conjoint cette fois-ci. Il faut bien évidemment pouvoir le faire financièrement (être suivie par les banques et être certain de la valeur locative son bien, que c’est recherché). J’avais quand même négocié avant d’acheter des pénalités de remboursements anticipé réduits. On sait jamais.

    En espérant que vos bien correspondent à vos attentes malgré le lot d’incertitudes,

    Lola

    Répondre

  7. antoinelyon

    ()

    Bonjour à toutes
    Bonjour à Tous

    Sympas le blog
    Voilà nous avons une petite question
    Nous avons achetés en VEFA.
    Cela fait 2 ans que nous y vivons. Bien sur comme tout le monde nous avons eu des réserves.. lol lol
    A ce jour, tout a été fait OUF… lol lol
    Par contre nous avons une grande terrasse en étage avec une grande séparation en bois, il y a environ 1 an (2014) le promoteur nous avez signalés qu’il allait fortifier la séparation dû au vent. Le temps passe et plus de nouvelle.
    Le 22 mars 2015 (1an après) une société nous appelle pour prendre rendez-vous concernant la fortification de la séparation, je lui demande qu’elle est ces modifications et si je peux avoir les plans de cette modification, la personne que j’ai au téléphone ne peut me répondre. Je prends tout de même le Rendez-vous qui aura lieu le 12 mai 2015.
    J’arrive à ma question lol lol
    Puis je refuser les modifications si cela bouffe un peu ma terrasse ? Car j’ai une terrasse de 33m2 et j’ai peur qu’ils veulent mettre des équerres pour tenir la séparation.
    Merci par avance de votre réponse

    Répondre

    • Mamzell-plume

      ()

      Bonjour Antoine,

      Je connais ça. J’en parle d’ailleurs dans l’un de mes derniers articles, nous avons également eu beaucoup de réserves. Mais qui en n’a pas ?!
      En ce qui concerne votre terrasse, j’ai envie de dire que vous êtes propriétaires de votre logement et vous êtes en droit :
      1- d’avoir les plans de modifications de votre bien
      2- de valider ou non que ces modifications soient effectuées sur votre bien
      Néanmoins tout dépend également si c’est une modification qui est effective sur l’ensemble de la résidence ou uniquement sur votre appartement.
      En effet, si c’est une modification extérieure qui a été validée par la co-propriétaire vous serez surement dans l’obligation d’accepter ces modifications.
      Renseignez-vous auprès de votre syndic, ils pourront surement vous aider sur ce sujet.

      Répondre

  8. caroline

    ()

    Bonjour, j’ai acheté un appartement en vefa il y a 1 mois environ. J’ai payé 90% du bien ( son état d’avancement ) par contre les frais de notaire n’ont pas été prélevé encore ?? Cela est ce normal ??
    Je pensais devoir les payer à la signature il y a 1 mois mais non..

    Répondre

  9. Anthony

    ()

    Bonjour,
    Très sympa ton blog, merci à tous de vos questions et réponse.
    Ma femme et moi souhaitons acheté un bien en VEFA mais le promoteur (eiffage) ne veut rien négocier, frais de notaire, prestation, prises tv ou réseau etc…
    Les appartements se vendent comme des petits pains et nous ne sommes pas du tout en position de force.
    Nous avons seulement signé le contrat de réservation, mais nous avons se sentiments de se faire rouler.
    Peut-on encore négocier? si oui, nous prenons tous vos conseils!
    Merci!

    Répondre

    • Mamzell-plume

      ()

      Bonjour,
      Le mieux est de négocier avant même de signer la réservation car après ça devient très compliqué. Je n’ai pas trop de conseils à donner à ce sujet, à part tenter d’insister un peu. Dans notre cas, les frais de notaire étaient offerts et les prestations constructeurs étaient tellement chères que nous avons souhaité tout faire par nous même.

      Bon courage pour la suite.

      Répondre

  10. JM

    ()

    Bonjour, j’ai acheté un logement VEFA qui doit être livré fin 2016.
    Malheureusement, mon couple bat de l’aile et nous voulons revendre. Nous avons acheté ce bien 193000€ à Fleury (91) avec un PTZ et un credit au Credit Foncier.
    Que dois je faire en ce qui concerne cette vente pour avoir le moins de perte possible ?
    attendre la livraison ou mettre le bien en vente de suite si c’est possible ?
    Je suis un peu perdu et n’y connais pas grand chose en immobilier.
    Pouvez vous m’aider ?
    Merci d’avance.

    Répondre

    • Mamzell-plume

      ()

      Bonjour,

      J’ai une amie qui a eu le même type de mésaventure et elle avait revendu à la livraison. Je ne suis pas experte sur ce domaine. Malgré tout, je pense qu’il sera plus simple pour vous de revendre à la livraison car au moins vous pourrez faire visiter l’appartement. Il y a des personnes qui sont un peu rétissantes à acheter sur plan. Maintenant vous aurez peut être un peu de chance si tous les lots sont déjà vendus et que des personnes souhaitent acheter du neuf mais sans attendre plus d’un an que le bâtiment soit construit. Renseignez-vous peut être auprès d’une agence immobilière, ils seront surement plus qualifiés pour vous aider et vous conseiller sur ce sujet.

      Bon courage pour la suite.

      Répondre

  11. Wisal

    ()

    Bonjour Mamzell-plume,
    Je vais bientôt signer chez le notaire ( choisit par le promoteur).
    Quel type de question qu’on peut lui poser pour un achat en VEFA?
    J’ai reçu un tas de document, je voir avec lui tous ça?
    Merci pour votre aide.

    Répondre

  12. Alalie

    ()

    Bonjour,
    Je me permets une petite intervention, travaillant chez un « petit » promoteur tout ne se passe pas comme avec les gros.
    Deja la chef il mets son argent perso pour acheter le terrain et toutes les études préalable au permis de construire (compter entre 200 000 et 300 000 suivant les projets qu’on a fait) donc ca le motive pour aller au bout !
    Ensuite chez nous les modifications, bin c’est des plus et des moins, je reprends l’exemple de la moquette remplacé par du carrelage : ca aurait fait moquette – xx€- plinthe bois peinte – xx€ carrelage +zz€ + zz€ de plinthe carrelés. le carrelage étant plus cher que la moquette, le prix total du logement aurait bien sur augmenté, mais suivant les demandes, on est aussi ammené à baisser le prix !

    Et pour l’emplacement du local poubelle, vélo, motos, … demandez a voir le plan de masse ou les plans de niveau, vous y verrez la totalité de l’immeuble / copropriété pour le plan de masse (et un local poubelle extérieur) et comment s’organise les niveaux pour les plans de niveau (ex : votre chambre au dessus ou au dessous du salon du voisin c’est pas le bon plan ! malgré les normes acoustique)

    Répondre

  13. Tatane

    ()

    Bonjour,

    Je suis également future proprio d’un Vefa prévu pour 2019.
    Question: à partir de quand pourrais-je mettre l’appart en location ? Si je souhaite acheter plus grand dans qq années, est-il possible de faire racheter le PTZ ?

    Répondre

  14. Francesca

    ()

    Bonjour,
    Le promoteur m’a envoyé en MARS 2017 un appel de fonds avec une attestation de l’architecte NE correspondant PAS à l’acte notarié.
    J’ai donc demandé au promoteur et à l’architecte de me transmettre une attestation qui correspond à l’acte notarié afin de payer le prix exigible en fonction des travaux réalisés mais je n’ai eu aucune réponse…
    Ma question est donc : Dois-je payer un appel de fonds qui ne correspond pas à l’acte notarié ?
    La banque et le notaire ne répondent pas non plus…
    Aucun retour à mes LRAR, courriels, appels…
    Je vous remercie.
    Bien cordialement,

    Répondre